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Helmut Hardt (Wiener Privatbank SE)
 
06.12.2012

Sieben Fragen an Helmut Hardt (Wiener Privatbank SE) Mietpreisobergrenze würde Wohnungsnot erhöhen

Von Erwin J. Frasl
Mieten und öffentliche Gebühren für's Wohnen sind in den vergangenen Jahren in Wien kräftig gestiegen. Wiens Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou will daher eine Mieten-Obergrenze durchsetzen. Was Wohnen in Wien wirklich teurer macht, darüber sprach Biallo.at mit dem Geschäftsführenden Direktor der „Wiener Privatbank SE“ Helmut Hardt.
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MMag. Dr. Helmut Hardt ist Geschäftsführender Direktor der „Wiener Privatbank SE“

Biallo.at: 60 Prozent der Wiener leben in geförderten Wohnungen und Gemeindewohnungen. Warum erwerben so wenige Wiener eine frei finanzierte Eigentumswohnung, wo doch Wien eine jener Regionen in Österreich ist, wo die höchsten Einkommen erzielt werden?

Helmut Hardt: Großstädte im deutschsprachigen Raum sind traditionell stark ausgeprägte Mietermärkte. Gerade in den letzten Jahren sind aber vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise Investitionen in Wohnimmobilien zusehends beliebter geworden. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhalten wird und Immobilien-Direktinvestments ein Fixbestandteil in der privaten Vermögensveranlagung bleiben.

Biallo.at: Welche Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals konnten Anleger in den vergangenen Jahren erzielen, die Geld in den privaten Wohnbau in Wien investiert haben?

Hardt: In den letzten Jahren zeigte sich eine sehr positive Dynamik am Wiener Wohnimmobilienmarkt. So konnten Anleger laut IPD (IPD Investment Property Databank GmbH)  im Jahr 2011 mit Wohnimmobilien einen Total Return (=Gesamtertrag aus Miete und Wertsteigerung) von 7,1 Prozent p.a. erzielen. Davon entfielen rund 60 Prozent (4,2 Prozent) auf den Mietertrag und rd. 40 Prozent (2,8 Prozent) auf die Wertsteigerung. In den letzten acht Jahren zeigte der IPD-Index konstant einen Total Return zwischen 5,0 und 7,0 Prozent p.a. und damit Erträge, die über denen anderer Asset-Klassen lagen.

Biallo.at: Mit welcher Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals können Anleger in den kommenden Jahren rechnen, die Geld in den privaten Wohnbau in Wien investieren, falls sich die rechtlichen und steuerlichen Bedingungen in Wien nicht ändern?

Hardt: Auch wenn die Zukunft schwer vorhersehbar ist, erachten wir bei einem Investment in eine Vorsorgewohnung der Wiener Privatbank in den nächsten Jahren eine Mietrendite von 3,0 bis 4,0 Prozent für realistisch. Hinzu kommen die Wertsteigerung und der Inflationsschutz durch die indexierten Mieten.

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Biallo.at: Wiens Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou von den Grünen hat vorgeschlagen, die Mieten mit sieben Euro pro Quadratmeter zu begrenzen. Würde das private Anleger von Investitionen in den Wohnungsbau in Wien abschrecken oder würde eine derartige Begrenzung der Mieten von privaten Investoren akzeptiert werden?

Hardt: Wir halten diesen Vorschlag für ein reines Vorwahlkampfthema. Denn eine derartige Regelung würde am gewünschten Ziel vollkommen vorbeigehen:

Bei dem Vorschlag handelt es sich um eine klassische Symptom- statt Ursachenbekämpfung: Wie die Wiener Privatbank auch in ihrem kürzlich erschienenen Wohnimmobilienradar beweisen konnte, ist die Preisentwicklung am Wiener Markt nicht von Spekulation, sondern von der Nachfrage fundamental getrieben. Zuzug, Bevölkerungswachstum etc. sorgen für eine starke Nachfrage nach Wohnungen. Gleichzeitig wird zu wenig neu gebaut, sodass das Angebot die Nachfrage nicht befriedigen kann. Das lässt natürlich die Preise steigen.
Wenn Immobilienentwickler aufgrund einer willkürlichen Preisobergrenze nichts mehr verdienen können, würde sich dies natürlich negativ auf die Investitionen auswirken: Gerade dieser Effekt würde die Neubautätigkeit weiter drücken, die Wohnungsnot erhöhen und einen „Schwarzmarkt“ fördern.

Wir glauben daher nicht, dass derartige Vorschläge umgesetzt werden. Anleger können also beruhigt sein.

Biallo.at: Um wie viel Prozent sind in Wien in den vergangenen fünf Jahren

  • die reine Miete
  • Wasserversorgung und sonstige öffentliche Dienstleistungen
  • die Energiekosten wie Strom bzw. Erdgas

gestiegen?

Hardt:

  • Die reine Miete ist um 18,7 Prozent
  • Wasserversorgung und sonstige öffentliche Dienstleistungen sind um 7,0 Prozent
  • die Energiekosten wie Strom bzw. Erdgas sind um 18,3 Prozent

gestiegen.

Biallo.at: Falls es zu einer Obergrenze für die Mieten in Wien kommt – sollte da nicht auch eine Obergrenze für die öffentlichen Tarife der Gemeinde Wien beschlossen werden, die die Betriebskosten einer Mietwohnung beeinflussen?

Hardt: Wie in obiger Aufstellung ersichtlich, sind die Kosten für Wohnraum auch durch Betriebs- und Energiekosten teurer geworden. In einer freien Marktwirtschaft glauben wir nicht, dass eine Preisreglementierung der richtige Ansatz ist. Besser wäre es, mehr Mittel in den (sozialen) Wohnbau zu investieren und die jährliche Neubauleistung zu steigern. Auch steuerliche Erleichterungen würden helfen, und die Neuregelung des Mietrechts sollte in Angriff genommen werden (Gleichgewicht zwischen Mietpreisen in Alt- und Neubauten, Alt- und Neumietern). Diese Maßnahmen würden für ein größeres Angebot am Markt und somit für eine Preisentspannung am Wiener Immobilienmarkt sorgen.

Biallo.at: Wäre von einer Mietpreis-Obergrenze in Wien auch die Vermietung von Vorsorgewohnungen betroffen? Und wenn ja, wie?

Hardt: Die Mietpreis-Obergrenze ist derzeit nicht mehr als ein Schlagwort in der politischen Diskussion. Spekulationen über mögliche Auswirkungen auf einzelne Wohnimmobilien machen daher keinen Sinn. Zudem gehen wir davon aus, dass es nicht dazu kommen wird, da eine solche Regelung aus oben genannten Gründen weder im Sinne der Bevölkerung noch der Politik ist.

MMag. Dr. Helmut Hardt

Der Jurist und Betriebswirt MMag. Dr. Helmut Hardt ist seit 2005 Geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank SE. Davor war er in leitenden Positionen in der conwert-Gruppe und der Creditanstalt tätig. In der Wiener Privatbank ist der Bank- und Immobilienmanager für die strategische Weiterentwicklung des Kerngeschäftsfelds Immobilien Produkte & Dienstleistungen verantwortlich. Die Wiener Privatbank entwickelt seit mehr als 30 Jahren Immobilieninvestmentmodelle. Insgesamt wurden bisher über 100 Projekte errichtet und erfolgreich vermarktet.

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