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Steueroptimale Vorsorge
 
07.04.2011

Steueroptimale Vorsorge Was ein Bauherrenmodell für Sie leistet

Von Hans Hammerschmied
Sie sind Mitte bis Ende 40, verdienen überdurchschnittlich gut, zahlen an die 50 Prozent Einkommensteuer und machen sich langsam Gedanken über Ihre Altersvorsorge. Falls diese Beschreibung zutreffend ist, wird Sie gewiss folgendes Vorsorgemodell interessieren, dass Ihnen nicht nur hilft Steuern zu sparen, sondern auch bei Pensionsantritt ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen ermöglicht.
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Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Mag. Hans Hammerschmied ist Seniorpartner der Hammerschmied Hohenegger & Partner Wirtschaftsprüfungs GmbH

Die Rede ist vom sogenannten Bauherrenmodell. Hierbei handelt es sich um den Zusammenschluss mehrerer Investoren mit dem Ziel, eine bestimmte Immobilie gemeinsam zu erweben, aufwendig zu sanieren und schließlich langfristig zu vermieten. Zunächst skizzieren wir den herkömmlichen Kauf einer Eigentumswohnung. In der Regel stehen Ihnen hierfür weder Förderungen noch Landesdarlehen zu. Die Abschreibungsdauer beträgt 67 Jahre und ein Totalgewinn muss innerhalb von 20 Jahren erreicht werden, ansonsten droht Ihnen die Klassifizierung als Liebhaberei. Außerdem tragen Sie das volle Vermietungsrisiko.

Die Vorteile von Bauherrenmodellen

Bei Bauherrenmodellen hingegen überwiegen klar die Vorteile und das bei großer wirtschaftlicher Sicherheit. Jeder Investor ist persönlich im Grundbuch eingetragen. Bei einem sehr hohen durchschnittlichen Vermietungsgrad bei Bauherrenmodellen sind die Mieterträge aus dem Mietpool gesichert. Da bei Sanierungen gemäß Denkmalschutzgesetz, Wohnhaussanierungsgesetz, bzw. Mietrechtsgesetz die Abschreibungsdauer von 67 auf 15 Jahren verkürzt wird, werden die Mieteinnahmen in den ersten 15 Jahren neutralisiert.

Hinzu kommt, dass Objekte von Bauherrenmodellen in der Regel Anspruch auf zahlreiche Förderungen und Landesdarlehen haben, was das Finanzierungsrisiko erheblich reduziert. Summa Summarum ergibt sich durch die Steuereffekte und Förderungen ein geringerer Kapitalaufwand und somit ein entsprechend höherer Ertrag. Bei richtigem Timing können Sie also während Ihrer Berufszeit die Anfangsverluste gegen Ihr hohes Einkommen rechnen, um so Einkommensteuer zu sparen, während die Gewinne steuerschonend in Ihre Pensionszeit fallen.

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