Mietwohnungen Betriebskosten im Check

In diesen Wochen flattert Wohnungsmietern ein – meist recht dickes – Kuvert der Hausverwaltung ins Haus: Darin findet sich die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres und die Neuberechnung des laufenden Jahres, die bis 30. Juni offen gelegt werden müssen. Was auf den ersten Blick ein Routinevorgang zu sein scheint, führt immer wieder zu Beanstandungen und Anfechtungen. Denn nicht alles, was sich in diesen Abrechnungstabellen bisweilen findet, zählt rechtlich auch tatsächlich zu den Betriebskosten, die den Mietern verrechnet werden dürfen. Betriebkosten sind lediglich laufende Kosten. Reparaturen und alles, was der Instandhaltung des Hauses dient, sind keine Betriebskosten.

Betriebskosten-Check: Welche Wohnungen sind betroffen?

„Je jünger die Liegenschaft, desto freier gestaltet sich die Verrechnung der Betriebskosten,“ erklärt der stellvertretende Obmann der Immobilien- u. Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer, Hausverwalter Oliver Brichard. In Gebäuden, die vor 1945 erbaut wurden und somit zur Gänze dem Mietrechtsgesetz MRG unterliegen, sind die Betriebskosten de iure streng geregelt. Für Häuser, deren Errichtung in die Jahre zwischen 1945 und 1968 fällt, gelten gelockerte Bestimmungen. Für Mieter, die nach 1968 gebaute Liegenschaften sowie Einfamilienhäuser bewohnen, gilt eine völlig frei zu vereinbarende Regelung der Betriebskosten.

Was sind Betriebskosten?

„Die Betriebskosten sind im Gesetz taxativ aufgezählt,“ so Brichard. Darunter sind ausschließlich die für den laufenden „Betrieb“ der Liegenschaft anfallenden Kosten zu verstehen. Dazu zählen: Wasserkosten, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, die Grundsteuer sowie die Reinigung und Verwaltung der Liegenschaft. Manches sei diskussionswürdig, jedoch nicht immer anfechtbar, sagt Brichard. „Ein klassischer Streitfall ist die Entrümpelung des Kellers, in dem sich herrenloses Gut befindet. Hat der Hausverwalter die Entrümpelung unter Einhaltung einer Frist und der Aufforderung, zurechenbare Gegenstände zu entfernen, ausreichend bekannt gemacht, dürfen die Kosten den Mietern verrechnet werden.“ Auch die Höhe der Reinigungskosten oder der Verteilungsschlüssel nach Nutzwerten sorgen immer wieder für Überprüfungen durch die Schlichtungsstellen.

Höhe der Betriebkosten

Zu jedem – in der Regel monatlichen - Zinstermin wird ein gleich bleibender Teilbetrag (Jahresbetrag pro Nutzfläche und Monat) vorgeschrieben, der sich an der Höhe des Gesamtbetrages des Vorjahres orientiert. Überschüsse sind zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten, Fehlbeträge nachzuzahlen. In Wien liegen die durchschnittlichen Betriebkosten in Gründerzeithäusern derzeit zwischen 1,50 und 1,60 Euro pro m2. In den Landeshauptstädten sind diese Durchschnittswerte abweichend, da etwa die Müllentsorgung oder die Kosten für die Schneeräumung unterschiedlich geregelt sind.

Was sind keine Betriebskosten?

Die Instandhaltung des Gebäudes obliegt dem Eigentümer. Somit dürfen Ausgaben für Reparatur- und Erhaltungsarbeiten, etwa die Erneuerung von Steigleitungen, Malerei oder Fensterreparaturen und auch die Kosten für Kaminschleifen nicht mit den Betriebskosten verrechnet werden. Ebenso wenig gehören Portokosten oder Bankspesen dazu. Hegt ein Mieter den Verdacht, dass er mehr bezahlt als er müsste, kann er bei der Hausverwaltung Einsicht in die Belege verlangen. Im äußersten Streitfall kann er sich an die Mietervereinigung wenden. „Gewiss kommt es manchmal vor, dass Rechnungen zu den Betriebkosten dazu genommen werden, die nicht hineingehören. Doch wir haben kaum Anfechtungen, denn die Betriebkostenabrechnung ist eine Pflicht, die in der Regel jeder Hausverwalter ordentlich machen will, “ sagt Oliver Brichard.