Interview Inflationsangst Lohnt jetzt noch der Einstieg in Immobilien?

Johannes Kral: Da gilt es mehrere Punkte zu beachten, beispielsweise:

• Eine passende infrastrukturelle Anbindung - auch - für Ihr eigenes Berufs- und Privatleben
• Die bauliche Entwicklung rund um Ihre Wunschimmobilie
• Ein marktkonformer Kaufpreis
• Ein maßgeschneidertes Finanzierungspaket
• Eine professionelle Kaufvertragsabwicklung und Kostentransparenz im Vorfeld des Kaufs

Wirtschaftlich sollten Käufer von Immobilien an die Nebenspesen von ca. zehn Prozent denken (Notar, Makler, Eintragungsgebühren). Zur Finanzierung stellen Sie sich die Frage, ob Sie Eigenkapital haben (und wenn ja, wie viel) oder müssen Sie fremdfinanzieren (wenn ja, wie viel). Außerdem: Welche Kosten entstehen im Vergleich zu einer anderen Veranlagung?

Wenn die Immobilie als Anlage gedacht ist, so ist auch zu bedenken, dass es im Falle des Vermietungswunsches auch ein Leerstehungsrisiko gibt bzw. Renovierungsbedarf bei Mieterwechsel.

Biallo.at: Wie steht es um den Inflationssschutz?

Kral: Schutz vor der Inflation ist die eine Sache, wobei die Frage zu stellen ist, ob der Wertzuwachs tatsächlich die Inflation abdeckt. Manche Gebiete bzw. Immobilientypen schaffen das (1. Wiener Bezirk, 19. Wiener Bezirk), andere vielleicht nicht (Grünland im Waldviertel, weit weg von der nächsten Ortschaft). Weiters sind natürlich auch Kosten für den Erhalt der Immobilie ins Kalkül zu ziehen (Betriebskosten o.ä.).

Biallo.at: Was müssen Anleger bei Kauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien bedenken?

Kral: Ich gehe davon aus, dass sie bei Gewerbeimmobilien klassisch gewerblich genutzte Objekte (Büro, Handel, Industrie) meinen. Die notwendige Erfahrung auf diesem Gebiet ist hier ungleich größer als beim Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung. Die Rendite muss hier höher sein, da folgende Kriterien zu beachten sind:

• Die Abnutzung und die nötige Investition in Sanierung und Erneuerung ist je nach Nutzung höher als bei Wohnobjekten.
• Die Investitionssumme ist weitaus höher als bei einer Eigentumswohnung.
• Je nach Mieterstruktur schlägt der Ausfall eines Mieters prozentuell zur Gesamtvermietung weitaus massiver durch und verringert den Mietertrag.
• Die Mietverträge sind üblichwerweise befristet, die Nachnutzung ist zum Teil ungewiss.
• Die Suche eines Nachmieters ist einerseits stark konjunkturabhängig, andererseits abhängig vom umliegenden Angebot. Im Wohnbereich in Ballungszentren stellt sich nicht die Frage: Bekomme ich einen Mieter oder nicht, sondern zu welchem Preis kann ich abschließen? Im gewerblichen Bereich kann die erste Frage schon mal zur Hauptfrage werden.

Biallo.at: Mit welchem Ertrag können Anleger im Vergleich zu anderen Anlageformen rechnen, wenn Sie Immobilien erwerben und vermieten wollen?

Kral: Aufgrund der starken Nachfrage nach sogenannten Vorsorgeimmobilien ist die Rendite in Ballungszentren zum Teil auf unter 4,0 Prozent vor Steuern gesunken.

Biallo.at: Viele Anleger flüchten in Immobilien - lohnt sich der Einstieg in Immobilien jetzt noch, oder sollte man besser auf das nächste Preistief bei Immobilien warten?

Kral: Die Beobachtung der letzten 20 Jahre hat gezeigt, dass sich der Eintsieg in Immobilien immer gelohnt hat. Die wichtige Frage ist nur, wo ich die Immobilie erwerbe und welche Immobilie mit welchen Erwartungen ich erwerbe. Grundsätzlich ist die Erwartungen eines schnellen Geschäftes für die Anlage in Immobilien nicht geeignet. Letztendlich entscheidet der Betrachtungszeitraum und die Renditeerwartung über diese Frage.

Biallo.at: Jetzt brütet die Regierung über neue oder höhere Steuern. Drohen den Eigentümern von Immobilien in den kommenden fünf Jahren hier neue Belastungen, wie etwa eine Erhöhung der Einheitswerte?

Kral: Diskutiert wird einiges, was kommen wird, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich besteht bei Immobilienveranlagung bereits aufgrund der bestehenden Besteuerung mehr Risiko, von einer Steueränderung betroffen zu sein als beispielsweise beim Sparbuch mit seiner Endbesteuerung. Wie die einzelnen Steuermaßnahmen die Veranlagung beeinflussen werden, hängt stark von den dann getroffenen Maßnahmen ab. Ebenso inwieweit einzelne Verteuerungen auf die Mieter durchschlagen oder direkt den Investor treffen.