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Immobilien
 
23.06.2013

Immobilien Was Wohnen wirklich teuer macht

Von Friedrich Noszek
Der Vorstoß der Grünen Vizebürgermeisterin Vassilakou, eine niedrige Mietzinsobergrenze einzuführen, hat die Diskussion um teuren Wohnraum in Österreich 2013 neu entfacht. Zu den Hintergründen.
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Dr. Friedrich Noszek ist Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum
Als ich in meinem Archiv nachgeblättert habe, konnte ich feststellen, dass schon im Jahr 2001 über teures Wohnen geklagt und geschrieben wurde.

Das ist auch wieder in den letzten Monaten der Fall gewesen und die Diskussionen haben an Dynamik durch den völlig unqualifizierten Vorstoß der Grünen Vizebürgermeisterin Vassilakou gewonnen, eine niedrige Mietzinsobergrenze einzuführen, ohne Differenzierungen und ohne sachliche Begründungen. Es ist jedoch nützlich und sinnvoll, die Hintergründe der Wohnpreisentwicklung aufzuzeigen.

Es gibt keinen Zweifel, Wohnen wurde und wird teurer. Aus verschiedenen Gründen:

  1. Bauen ist teurer geworden. Es geht um Lohnkosten und Materialkosten. Baumaterialien sind zuletzt im Jahresvergleich zum Teil um einen zweistelligen Prozentsatz gestiegen. Wir kennen das Problem beim Neubau und beim Altbau.
     
  2. Der Althausbestand, besonders die Gründerzeithäuser, sind in die Jahre gekommen. Das führt in steigendem Maß zu erheblichen Investitionen. Die Hauserhaltung ist teurer geworden und wird noch teurer werden.
     
  3. Dazu kommen neue Aufgaben in der Hausbetreuung. Es geht um Aufgaben wie Wärmedämmung und die Durchführung technischer Auflagen, die Geld kosten und sich in der Wohnungsmiete niederschlagen müssen. Der Austausch von Bleileitungen sei hier auch erwähnt.
     
  4. Neben der Hauserhaltung spielt die Wohnungssanierung eine wichtige Rolle. Wohnungen von Altmietern werden frei. Oft ist jahrzehntelang von den Mietern nicht investiert worden. Es erfolgt eine Standardanhebung auf Kategorie A. Mit Kosten von bis zu 600 Euro pro m2 ist zu rechnen. Sachverständige kommen bei der Richtwertmiete auf einen Zuschlag bis zu 20 Prozent. Besonders kostenintensiv sind Kleinwohnungen, weil die Heizung und die Sanitärgruppe überproportional zu Buche schlagen. Das hier beim Vergleich Altmieter zu Neumieter ein erheblicher Anstieg vorliegt ist verständlich.
     
  5. Dazu kommt, dass die Wohnungsqualität wesentlich gestiegen ist, wobei sich das Angebot nach den Wünschen der Interessenten richtet.
     
  6. Die Ansprüche und Erwartungen der Wohnungssuchenden sind in den letzten 20 Jahren stark gestiegen. Da geht es einerseits um die Qualität, die Ausstattung der Böden, des Bades, der Fenster, aber auch um die Wohnfläche je Bewohner. Die Ansprüche in dieser Richtung sind ebenfalls stark gestiegen.
     
  7. Jeder Wohnungsuchende fragt, was kostet die Wohnung? Beachtet wird die Gesamtmiete, und da spielen auch die Betriebskosten eine Rolle. Starke Steigerungen bei öffentlichen Abgaben und Gebühren, wie Müllabfuhr und Wasser haben wir erlebt, besonders in Wien – ohne dass diese Preisentwicklung in der Öffentlichkeit entsprechend angeprangert wurde. Diese Betriebskostenpositionen werden künftig jährlich dynamisiert.
     
  8. Eine wichtige Rolle spielt die Nachfrage. Eine stärkere Neubautätigkeit entspannt die Situation bei steigendem Wohnbedarf, der bei wachsender Bevölkerung und steigendem Wohnflächenbedarf gegeben ist. Der Neubau ist jedoch – vor allem bei Gemeindewohnungen - erheblich zurückgegangen, weil die Kosten gestiegen und die Budgetansätze und Förderungen knapp geworden sind.
     
  9. Wenn gewirtschaftet wird, müssen auch ökonomische Grundsätze gelten. Es muss einen Anreiz für Investoren geben. Es darf auf Gewinn gearbeitet werden. Das gilt in dieser Form nicht für den kommunalen Wohnbau, der sich auf Steuergeld stützen kann. Auch Wohnbaugenossenschaften können aufgrund von Steuerprivilegien und hohen Rücklagen günstig anbieten.

Wir beobachten, dass die Wünsche der Wohnungssuchenden hochgesteckt sind „Will haben“, ist eine gute Bezeichnung. Es ist wohl klar, dass die Leistbarkeit eine Rolle spielt. Hier kann bei Bedürftigkeit der soziale Wohnbau eine wichtige Rolle spielen. Die steigende Tendenz der Wohnkosten ist zweifellos gegeben. Wir wissen aber auch, dass das seine Gründe hat und diese mit Mietzinsbeschränkungen vernünftigerweise nicht in den Griff zu bekommen sind.

Dr. Friedrich Noszek

... ist seit 1968 Mitglied des Zentralverbandes der Hausbesitzer. Ab 1975 Medienarbeit, seit 2002 Präsident des Verbandes. Zusammenführung 2011 der beiden Wiener Verbände Zentralverband der Hausbesitzer und Reformverband österreichischen Hausbesitzer. Seit 2011 Präsident des Zentralverbandes Haus und Eigentum Darüber hinaus wirkte Noszek im Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) (Präsident 2006-2012) als Interessensvertreter sämtlicher Bundesländer an wesentlichen Gesetzen, internationalen Kontakten und Veranstaltungen mit. Seit 2004 ist Friedrich Noszek Vizepräsident der Internationalen Union der Hausbesitzer UIPI (Union Internationale de la Propriété Immobiliére).

Leserkommentare
Kommentare können sich auf eine ältere Version des Artikels beziehen.
14.03.2013 21:26 Uhr - von aufgemerkt
Bitte die Maklerkosten nicht vergessen
Wohnungssuchende antworten auf ein Maklerinserat, der Makler zeigt die Wohnung her, errichtet den Vertrag und kassiert dafür in einem Maße das an das frühere RAUBRITTERTUM erinnert. Bitte das auch nicht zu vergessen.
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