Immobilienrente So wird aus Wohnungseigentum eine Pflegefinanzierung

Biallo.at: Älteren Menschen ist es ein wichtiges Anliegen, auch im Fall der Pflegebedürftigkeit im eigenen Heim zu leben. Pflege ist allerdings sehr kostenintensiv. Wenn da die monatliche Pension samt staatlichem Pflegegeld nicht reicht, bedarf es einer zusätzlichen Finanzierungsquelle. Die s Bausparkasse bietet eine Immobilienrente als Instrument zur Pflegefinanzierung an. Kann ein Kunde eine derartige Immobilienrente erst bei nachweisliche Pflegebedürftigkeit abschließen oder schon vorher?

Rudolf Wipplinger: Natürlich kann jeder schon vorweg für eine eventuelle Pflegebedürftigkeit, in Form eines Bausparvertrages vorsorgen. Besonders geeignet dafür ist die Kombination eines nicht prämeinbegünstigten Vorsorgevertrags mit Einmalerlag und eines normalen, monatlich zu besparenden Bausparvertrag. So kann bereits nach sechs Jahren eine schöne Summe angespart werden.
Die Immobilienrente kann der Kunde beanspruchen, sobald der Arzt eine Pflegebedürftigkeit (kein Erfordernis einer Pflegestufe) bestätigt. Die Immobilienrente benötigt "keine Vorlaufzeit"; Zahlungen können unmittelbar beansprucht werden.

Biallo.at: Voraussetzung für eine Immobilienrente der s Bausparkasse ist Wohneigentum. Zählen dazu eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, eine Genossenschaftswohnung oder auch nur ein Grundstück?

Wipplinger: Wie bereits in der Fragestellung angeführt, ist eine Grundvoraussetzung für die Immobilienrente, ein vorhandenes grundbücherliches Eigentum (dessen Ankauf von einer Bausparkasse auch finanziert werden könnnte). Bei einer Genossenschaftswohnung handelt es sich um kein grundbücherliches Eigentum. Die Genossenschaftswohnung bildet daher keine geeignete Grundlage für eine Immobilienrente.

Biallo.at: Muss man Alleineigentümer von Wohnungseigentum sein oder reicht es auch Miteigentümer zu sein?

Wipplinger: Eigentümerschaft ist keine Voraussetzung. Die Voraussetzung ist lediglich, dass die gesamte Liegenschaft (bzw. alle Anteile verbunden mit Wohnungseigentum an einer topNr.) als Besicherung zur Verfügung stehen. D.h. alle eventuellen Miteigentümer müssen die Liegenschaft zur Besicherung der Immobilienrente verpfänden.

Wipplinger: Ein Verkehrswertermittler der s Bausparkasse ermittelt den Liegenschaftswert. Auf Basis dieses Liegenschaftswertes und des nachgewiesenen Pflegeaufwandes wird die mögliche Darlehenshöhe errechnet.

Biallo.at: Wie hoch ist der Mindestbetrag eines derartigen Darlehens und wie hoch der Höchstbetrag?

Wipplinger: Gemäß Verordnung zum Bausparkassengesetz beläuft sich das maximale Bauspardarlehen pro Person derzeit auf 180.000 Euro.
D.h. die Auszahlungen aus der Immobilienrente dürfen insgesamt einen Betrag von 180.000 Euro pro Darlehensnehmer nicht übersteigen.

Biallo.at: Das Darlehen wird durch eine Hypothek auf das Wohnungseigentum besichert. Das heißt, der Kunde bleibt Eigentümer, oder?

Wipplinger: Das ist richtig. Eigentumsrechte werden durch die Immobilienrente nicht angetastet oder verändert.

Biallo.at: Mit der Immobilienrente bezieht Ihr Kunde eine fixe monatliche Rente über die gesamte Laufzeit. Wie hoch kann die niedrigste Immobilienrente sein und wie hoch die höchste mögliche Immobilienrente? Wie sieht die kürzeste Laufzeit aus und wie lange die längste mögliche Laufzeit für eine derartige Immobilienrente?

Wipplinger: Die Laufzeiten für die Immobilienrente bewegen sich in einer Bandbreite von fünf bis 15 Jahren. Gemäß Verordnung zum Bausparkassengesetz beläuft sich das maximale Bauspardarlehen pro Person derzeit auf 180.000 Euro. D.h. die Auszahlungen aus der Immobilienrente dürfen insgesamt einen Betrag von 180.000 Euro pro Darlehensnehmer nicht übersteigen. Die monatliche Auszahlung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und der gwählten Laufzeit und ist über die gesamte Periode fix. Natürlich kann auch eine niedrgere monatliche Rate gewählt werden.

Biallo.at: Bis zu welchem Alter kann man eine derartige Immobilienrente abschließen?

Wipplinger: Die Immoblienrente kennt kein maximales Alter.

Biallo.at: Ein konkretes Beispiel für eine Immobilienrente der s Bausparkasse sieht so aus:

• Liegenschaftswert: 150.000 Euro
• Laufzeit: 10 Jahre
• Monatliche Rente (d.h. monatliche Teilauszahlung des Darlehens): 640 Euro

Dabei dienen 70 Prozent des Liegenschaftswertes als Basis für die Berechnung der Immobilienrente. Bei einem Liegenschaftswert von 150 .000 Euro wären somit 105.000 Euro Basis für die Berechnung.
Der Fixzinssatz von 4,75 Prozent p.a. gilt für die gesamte Laufzeit. Während der Laufzeit sind keine Rückzahlungen zu leisten. Laufzeit 10 Jahre. Darlehenssumme: 76.760 Euro.

• Bearbeitungskosten 2,0 Prozent
• Eigenmittel-Beschaffungskosten 0,5 Prozent
• Grundbuchs-Eintragungsgebühr 1,44 Prozent (der Darlehenssumme)
• Kontoführungsgebühr 9,48 Euro p.a.
• Zu zahlender Gesamtbetrag: 105.000 Euro. Effektivverzinsung 6,1 Prozent p.a.

Gibt es weitere Kosten die ein Kunde bei Abschluss einer Immobilienrente berücksichtigen muss?

Wipplinger: Alle anfallenden Kosten bis auf die Kosten für die beglaubigte Unterfertigung der Schuld- und Pfandurkunde sind ín der angeführten Kalkulation bereits berücksichtigt.

Biallo.at: Was passiert, wenn der Kunde länger lebt als die vereinbarte Rentenlaufzeit? Dann ist das Geld aufgebraucht, aber der Pflegebedürftige braucht weiterhin Hilfe?
Wipplinger: In diesem Fall stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, die monatliche Auszahlung wird eingestellt. Allerdings ist bei einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren dieser Fall noch nie eingetreten.

• Rückführung der Darlehenschuld in Form von monatlichen Raten - es handelt sich um ein Bauspardarlehen, daher genießt diese Rückführung alle Vorteile eines Bauspardarlehen, insbesondere eine kostenlose Zinsobergrenze von 6,0 Prozent p.a. für die gesamte Darlehenslaufzeit.
• Stundung der Darlehensschuld bis die maximale Belehnung von 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht wird.
• Abdeckung aus Eigenmittel / Abdeckung durch Verkauf der Liegenschaft. Der Überhang steht dem Kunden natürlich zur freien Disposition.

Biallo.at: Falls ein Pflegebedürftiger in ein Pflegeheim umzieht – was passiert dann? Kann der Pflegebedürftiger noch über sein Wohnungseigentum verfügen oder dient das dann dem Pflegeheim als Besicherung der Pflegekosten?

Wipplinger: Die Immobilienrente wird grundbücherlich besichert.Damit kann der Pflegbedürftige unverändert über sein grundbücherliches Eigentum verfügen. Auch die Kosten für das Pflegeheim können über die Immobilienrente bestritten werden.

Biallo.at: Was passiert im Todesfall? Zählen das Wohnungseigentum bzw. die Schulden eines noch nicht zurückgezahlten Darlehens zur Erbmasse? D.h. wer hat dann welche Rechte bzw. Pflichten?

Wipplinger: Die Darlehensschuld aus der Immobilienrente belastet die Erbmasse. D.h. sind die Erben an einem Eigentumserhalt interessiert, besteht die Möglichkeit die Darlehenschuld in Form von monatlichen Raten rückzuführen - es handelt sich um ein Bauspardarlehen, daher genießt diese Rückführung alle Vorteile eines Bauspardarlehen, insbesondere eine kostenlose Zinsobergrenze von 6,0 Prozent p.a. für die gesamte Darlehenslaufzeit.