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Immobilienmarkt
 
08.01.2016

Immobilienmarkt Betongold glänzt oft weniger hell

Von Daniela Stefan
Der Ansturm auf Immobilien ist ungebrochen, allen Preissteigerungen der vergangenen Jahre zum Trotz. Doch Vorsicht: Manchmal entpuppen sich Wohnungen oder Häuser nur als vermeintlich sicherer Hafen für Ihr Geld.
Immobilienmarkt Betongold glänzt oft weniger hell
Beim Hauskauf kann man sich leicht überheben, deshalb muss der Preis mit der Größe des Portemonnaies übereinstimmen
Im vergangenen Jahr gab es erneut einen Anstieg an Immobilien-Verkäufen. Endgültige Zahlen für 2015 gibt es zwar noch nicht. Aber laut Schätzung des Franchise-Maklerunternehmens RE/MAX dürften erstmals über 100.000 Immobilien ihren Besitzer gewechselt haben. Vor allem die niedrigen Zinsen auf Tagesgeld und Festgeld lassen Betongold als sichere Geldanlage erscheinen. Doch lohnt sich Anlegen in Immobilien angesichts der stark gestiegenen Preise überhaupt noch?

Zuerst einmal kommt es darauf an, wofür Sie die Immobilie verwenden wollen. Soll sie als Eigenheim dienen, spielen Rendite und Wertsteigerung eine geringere Rolle. Entscheidend ist hier vor allem, was (auch langfristig) gefällt. Wollen Sie Ihre Immobilie aber vermieten, dann sollten Sie sehr wohl bedenken, dass die Mieten in den vergangenen Jahren nicht im selben Ausmaß gestiegen sind wie die Anschaffungskosten einer Wohnung. Laut dem Immobilienpreisspiegel von RE/MAX sind die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen in Österreich von 2010 bis 2015 um 34 Prozent gestiegen, in Wien sogar um 54,7 Prozent. Die Mieten haben dem Immobilienportal immowelt.at zufolge im selben Zeitraum aber nur um 17 Prozent zugelegt.

Prüfen Sie Planrechnungen von Vorsorgewohnungen genau nach

Generell gilt, dass die Mieteinnahmen höher sein müssen als die Finanzierungskosten. Für die Finanzierung sind 30 Prozent Eigenmittel die absolute Untergrenze, besser sind 40 bis 50 Prozent. Bei den zu erwartenden Mieteinnahmen sollten Sie den Planrechnungen der Anbieter von Vorsorgewohnungen aber nicht immer Glauben schenken – vor allem, wenn von Renditen von mehr als drei Prozent die Rede ist. Besser ist es, sich schlau zu machen, welche Mieten in der betreffenden Gegend realistisch sind. Und es kommt auf die Vermietbarkeit der Wohnung an, denn schon bei Leerständen von zwei bis drei Monaten ändert sich das Bild.

Darauf sollten Sie in Sachen Vermietbarkeit achten

Lage: Makler sprechen häufig davon, dass die drei "L" am allerwichtigsten seien, nämlich "Lage, Lage und nochmal Lage“. Das heißt, je zentraler die Wohnung liegt, je besser öffentliche Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten sind, aber auch je ruhiger sie ist, desto besser lässt sie sich vermieten. Wenn Ihnen für eine Wohnung in Top-Lage der Anschaffungspreis bereits zu hoch ist, können Sie als Alternative auch aufstrebende Gegenden in Betracht ziehen. Von Wohnungskäufen in ländlichen Regionen, wo es weniger potenzielle Wohnungssuchende gibt, sollten Sie aber besser die Finger lassen.
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Ausstattung: Mieter wollen in der Regel ohne viel Aufwand gleich einziehen können. Daher sollte eine Komplettküche mit allen wichtigen Gerätschaften vorhanden sein. Ebenso lassen sich für einen praktischen Grundriss, der viele anspricht, leichter Interessenten finden als für ausgefallene Loft- oder Maisonette-Wohnungen. Ein Balkon oder eine Terrasse sind ein gern gesehenes Zuckerl.

Größe: Am gefragtesten sind übrigens Zwei- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 50 und 70 Quadratmetern. Häuser lassen sich hingegen nur schwer gewinnbringend vermieten, da hier auch immer wieder hohe Renovierungskosten anfallen.

Verkaufen Sie die Wohnung nicht wieder gleich

Sollten Sie die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren wieder verkaufen wollen, fällt eine Spekulationssteuer an – zumindest dann, wenn die Wohnung einen höheren Wiederverkaufswert erzielt. Denn die Differenz vom Kauf- und Wiederverkaufspreis muss mit 25 Prozent versteuert werden. Außerdem rentiert sich ein früher Verkauf oft auch schon deshalb nicht, weil bei jedem Immobilienkauf rund zehn Prozent Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, etc.) hinzukommen. Und Sie sollten bedenken, dass sich der steile Preisanstieg bei Immobilien seit heuer etwas abgeflacht hat.

Bleibt das so, werden Sie bei einer Veräußerung möglicherweise nicht allzu viel Gewinn erzielen.

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