Gerhard J. Lottes: Aus rein rechtlicher Sicht ist der Kauf einer Vorsorgewohnung ein Kauf einer Eigentumswohnung – der Unterschied liegt im Zweck der Nutzung: Eine Vorsorgewohnung wird mit der (steuerlich relevanten) Absicht gekauft, diese zu vermieten. Dadurch erhält der Käufer beispielweise die 20 Prozent Umsatzsteuer, die beim Kauf jeder „normalen“ Eigentumswohnung anfallen, zur Gänze vom Finanzamt zurückerstattet. Diese Steuerrückerstattung reduziert den Brutto-Kaufpreis entsprechend.

Biallo.at: In welchen Bundesländern bzw. Städten bieten Sie Vorsorgewohnungen an?

Lottes: Wien ist mit großem Abstand der größte Markt für Mietwohnungen in Östereich. In Zahlen ausgedrückt werden 80 Prozent aller Hauptwohnsitze in Wien gemietet. Der Bedarf an Mietwohnungen in Wien ist seit Jahren ansteigend, da es einerseits jedes Jahr einen Zuwachs an Einwohnern gibt - im Schnitt um rund 15.000 jährlich - und andererseits  ein Mangel an Mietwohnungen herrscht, da in Wien jedes Jahr ca. 6.000 Wohnungen zu wenig errichtet werden. Wir konzentrieren uns deshalb auf Wien und errichten unsere Raiffeisen Vorsorgewohnungen ausschließlich in der Bundeshauptstadt.

Biallo.at: Wie sieht eine aus Ihrer Erfahrung optimale Vorsorgewohnung in Bezug auf Größe, Ausstattung und Lage aus?

Lottes: Am stärksten werden „Single-“ oder "Pärchen-Wohnungen" nachgefragt: 2-3 Zimmerwohnungen, zwischen 50 und 75 m², bezugsfertige Ausstattung inklusive Küche, PKW-Stellplatz und Kellerabteil. Bevorzugt werden die Lagen innerhalb des Wiener Gürtels mit Nähe zur Innenstadt sowie die Nähe zu einer U-Bahn-Station. Wichtig ist auch die Infrastruktur und die Nähe zum urbanen Leben, wie Café-Häusern und Restaurants.

Biallo.at: Welche steuerlichen Vor- und Nachteile gilt es für Käufer von Vorsorgewohnungen zu beachten?

Lottes: An erster Stelle steht bei den Steuervorteilen die gänzliche Rückerstattung der 20 Prozent Umsatzsteuer (USt) vom Brutto-Kaupreis. Weiters darf der Gebäudewert unter dem Titel „Abschreibung für Abnutzung“ um 1,5 Proznt pro Jahr von den Mieteinnahmen abgeschrieben werden. Die Küche inkl. Küchengeräte gilt als „Sonderausstattung“ und darf um zehn Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Die Kreditzinsen für den Kauf der Vorsorgewohnung dürfen ebenfalls unter dem Titel „Werbungskosten“ jedes Jahr von den Mieteinnahmen abgesetzt werden. Das gilt ebenso für alle anderen Kosten die für den Kauf bzw. für die Verwaltung anfallen.
Als steuerlicher Nachteil gilt, dass die Steuervorteile an Fristen gekoppelt sind: Die wichtigste steuerliche Frist - die Vorsorgewohnung muss zumindest die ersten zehn Jahre nach Fertigstellung vermietet werden.

Biallo.at: Wie groß ist der Anteil an Eigenmitteln, die ein Erwerber einer Vorsorgewohnung aufbringen muss?

Lottes: Der Anteil an Eigenmitteln für den Kauf der Vorsorgewohnung ist eng an die Kreditlaufzeit für die Fremdfinanzierung gekoppelt: Ist die Kreditlaufzeit mit zehn Jahren festgelegt, kann der Eigenmittel-Anteil zu Beginn geringer ausfallen (ca. 30 Prozent vom Netto-Kaufpreis inklusive Nebenkosten). Ist die Kreditlaufzeit auf 20 Jahre ausgelegt, sollte der Eigenmittel-Anteil zu Beginn bei rund 50 Prozent liegen.

Biallo.at: Was kann man bei einer Vorsorgewohnung konkret steuermindernd geltend machen?

Lottes: Es gibt hier fünf Effekte mit großer Wirkung:

1. Im Brutto-Kaufpreis einer Eigentums-Wohnung (Neubau) sind 20 Prozent USt. enthalten - bei einer Vorsorge-Wohnung erhalten Anleger die 20 Prozent USt. zur Gänze als Vorsteuer vom Wohnsitzfinanzamt wieder zurück.
2. Dem Wohnhaus/der Eigentumswohnung wird steuerlich eine „Abnutzung" unterstellt. Der Gebäudeanteil (ca. 80 Prozent jedes Wohnungswertes) wird auf 67,5 Jahre „abgeschrieben" - 1,5 Prozent pro Jahr. Die „Abnutzung" pro Jahr wird gegen die Mieterträge gerechnet und steuerlich anerkannt. Eine Küche gilt als „Sonderausstattung" und wird auf zehn Jahre abgeschrieben.
3. Kreditzinsen (im Falle einer Fremdfinanzierung) gelten ebenfalls als „Aufwand", der steuerlich anerkannt wird. Ebenso die Kreditnebenspesen/-kosten.
4. Steuerberatungs-Kosten sind ebenfalls steuerlich anerkannt und absetzbar.
5. Auch Kosten für den Wohnungs-Makler für die Vermietung sind steuerlich anerkannt und absetzbar.

Biallo.at: Käufer einer Vorsorgewohnung müssen auch auf den steuerlichen Totalgewinn achten. Was ist das konkret?

Lottes: Aus steuerlicher Sicht sind alle Kosten und Nebenkosten, Abschreibungen, Kreditzinsen usw. die mit dem Kauf und mit dem Betrieb der Vorsorgewohnung in Zusammenhang stehen „Ausgaben“. Die einzige Einnahme-Quelle einer Vorsorgewohnung ist der monatliche Mietertrag aus der Vermietung der Wohnung und des PKW-Stellplatzes. Um den steuerlichen Totalgewinn zu erreichen und nicht unter den Titel der „Liebhaberei“ zu fallen, muss die Summe der Mieteinnahmen in einer Frist von längstens 20 Jahren um zumindest einen Euro höher sein als die Summe der Ausgaben in der selben Zeitspanne. Die größte „Belastung“ bzw. die höchsten „Ausgaben“ die für eine Vorsorgewohnung anfällt, sind in der Regel die jährlichen Zinsen für die Kreditfinanzierung. Je niedriger der Kredit ist, desto früher wird der steuerliche Totalgewinn erreicht.

Biallo.at: Wie lange hat der Eigentümer einer Vorsorgewohnung Zeit den steuerlichen Totalgewinn zu erzielen?

Lottes: 20 Jahre (plus drei Jahre) werden zusätzlich als maximale Bauzeit anerkannt. Somit in Summe bis zu 23 Jahre.

Biallo.at: Darf auch ein direkter Verwandter des Eigentümers in die Vorsorgewohnung als Eigennutzer einziehen?

Lottes: Verwandte des Eigentümers einer Vorsorgewohnung dürfen die Wohnung mieten, sofern sie sich die Miete aus eigenem Einkommen leisten können und die Miethöhe einem Fremdvergleich standhält.

Biallo.at: Darf man auch mehrere Vorsorgewohnungen erwerben und damit die entsprechenden Steuervorteile nutzen?

Lottes: Eine steigende Anzahl unserer Raiffeisen Kunden investiert in zwei oder mehrere Vorsorgewohnungen. Ab dem Besitz von acht bis zehn Vorsorgewohnungen gilt man steuerlich gesehen eventuell als „professioneller“ Vermieter (insbesondere dann, wenn man die Wohnungen selbst vermietet) und ab dieser Anzahl ist eventuell ein Gewerbeschein notwendig.