Stabilitätsgesetz 2012 So bereiten Sie sich optimal auf die geplante Immobiliensteuer vor

Ohne auf die Details der gesetzlichen Änderungen einzugehen, stellt sich die Frage, ob noch vor dem Inkraftreten Maßnahmen zu ergreifen sind (im Artikel wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen mit 1.4.2012 in Kraft treten). Hierbei ist zu beachten, dass dies nur grundsätzliche Überlegungen und Empfehlungen sind, die jeweilige Vorteilhaftigkeit aber jedenfalls im Detail zu überprüfen ist.

I. Notwendige Maßnahmen aus ertragssteuerlichem Blickwinkel

I. 1. Liegenschaften im Privatvermögen
Ein Verkauf von privaten Liegenschaften vor dem 1.4.2012, bei denen die Spekulationsfrist (normalerweise zehn Jahre ab Anschaffung) bereits abgelaufen ist, wird im Regelfall nur dann zu empfehlen sein, wenn ohnedies in nächster Zeit ein Verkauf geplant war (etwaige andere negativen Steuerfolgen müssen aber mitbedacht werden, insbesondere eine etwaige Nachversteuerung von Sonderabschreibungen, Liebhaberei oder umsatzsteuerliche Themen).
Weiters müsste ein Verkauf vor dem 1.4.2012 auf jeden Fall bei nach dem 31.12.1987 umgewidmeten Grundstücken, wenn diese vor dem 1.4.2002 erworben wurden, zu empfehlen sein, weil nach dem 31.3.2012 auf jeden Fall mit einer Einkommensteuer in Höhe von effektiv 15 Prozent des Veräußerungserlöses zu rechnen ist.

Der Verkauf von Grundstücken vor dem 1.4.2012, deren Spekulationsfrist am 1.4.2012 noch nicht abgelaufen ist, wird im Regelfall nicht sinnvoll sein, da diesfalls der Spekulationsgewinn mit 50 Prozent besteuert wird, bei einem Verkauf nach dem 1.4.2012 aber nur mit 25 Prozent. In Sonderfällen, in denen z.B. aufgrund der Fremdfinanzierung hohe Werbungskosten angefallen sind und diese auch nicht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden konnten, kann eine Veräußerung vor dem 1.4.2012 sinnvoll sein. Denn für Verkäufe nach dem 1.4.2012 können derartige Kosten nicht mehr abgesetzt werden.

Dazu ein Beispiel:
Verkehrswert der Liegenschaft derzeit  200.000 Euro; Kaufpreis  150.000 Euro; angefallener Zinsaufwand von  50.000 Euro. Ab 1.4.2012 wäre die Steuerbasis von  50.000 Euro mit 25 Prozent zu besteuern, vor 1.4.2012 wäre die Steuerbasis zwar mit 50 Prozent zu besteuern, aber die Basis beträgt im Beispielfall  0,00 Euro.

I.2. Gewerblicher Grundstückshandel
Da der Ankauf von Grundstücken im Rahmen der Einnahmen–Ausgabenrechnung nur mehr bis 1.4.2012 als Ausgabe geltend gemacht werden kann, empfiehlt sich aus diesem Blickwinkel noch ein Ankauf vor dem 1.4.2012.

I.3. Gemeinnützige Vereine
Veräußerungen von Grundstücken durch gemeinnützige Vereine und Körperschaften öffentlichen Rechts bis zum 31.3.2012 aus dem steuerlichen Privatvermögen sind gänzlich körperschaftsteuerfrei, bisher galt nicht einmal die Spekulationsfrist für diese Rechtsträger.

I.4. Privatstiftungen

Stiftungen sollten steuerhängige Immobilien im Regelfall erst nach dem 1.4. 2012 veräußern.

II. Notwendige Maßnahmen aus umsatzsteuerlichem Blickwinkel

Um bei der geplanten Vermietung zu Geschätszwecken nach wie vor vorsteuerabzugsberechtigt zu sein, sollte mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 1.4.2012 begonnen werden.
Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften, die nicht für Wohnzwecke¹⁾ verwendet werden, muss das Wohnungseigentum vor dem 1.4.2012 begründet oder erworben werden.
Um hinsichtlich des Vorsteuerberichtigungszeitraumes nicht in den längeren Berichtigungszeitraum von 20 Jahren zu fallen, sollte das Grundstück vor dem 1.4.2012 als Anlagevermögen verwendet oder genutzt werden, bzw. sollte bei der Vermietung zu Wohnzwecken der Mietvertrag vor dem 1.4.2012 abgeschlossen werden.

¹⁾Wohnungseigentumsgemeinschaften, die nicht für Wohnzwecke verwendet werden, stellen zwar sprachlich ein Paradoxon dar, die Diktion entspricht aber der Definition des Gesetzgebers.