Immobilien Vorsicht vor Renditefalle

Die durch die Schuldenkrise um sich greifende Inflationsangst hat die Nachfrage nach vermieteten Objekten angeheizt. Wohnimmobilien gelten als sichere Geldanlage. Auch viele Erstanleger investieren derzeit in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Gerade für sie ist es wichtig, das Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig einzuschätzen, um nicht auf zweifelhafte Ertragsversprechen reinzufallen. „Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln Brutto- und Nettorendite“, warnt Robert Anzenberger, Geschäftsführer von Bank Austria ImmobilienService (BA-IS).

‚Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit 7 % Rendite!‘ Mit solchen oder ähnlichen Aussagen werden immer wieder Immobilien angeboten. „In Zeiten von Niedrigverzinsung sind derlei Renditeangaben natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt“, so Anzenberger. Entscheidend sei aber die Netto-Rendite. Denn das ist der tatsächliche Anlagegewinn.

So können Sie Ihrte Rendite überprüfen

Für die Berechnung der Brutto-Rendite gibt es eine einfache Formel: Die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro, dann sieht die Rechnung so aus: 42.000 Euro x100 / 550.000 Euro = 7,6 Prozent. „Das sind Zahlen, die natürlich toll aussehen“, gibt Anzenberger zu.

Was Sie bei der Netto-Rendite beachten müssen

„Aber jetzt geht die eigentlich Rechnung erst los. Denn von der Brutto-Rendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können.“ Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (rund 10,0 Prozent vom Kaufpreis), Instandhaltungskosten (jährlich zwischen sechs und zwölf Euro pro Quadratmeter) oder auch Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr).
Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines Darlehens. „Das ist gerade bei Immobilieninvestitionen zu bedenken, denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert“, sagt Anzenberger. Bei einer Fremdfinanzierung müssen zudem die Darlehenszinsen von der Brutto-Rendite abgezogen werden.

Berücksichtigen Sie auch das Mietausfallwagnis

„Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu“, so Anzenberger. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. „In beliebten Städten und Regionen, wo vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben.“ Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken erforderliche Investitionen den Gewinn.

Die Brutto-Rendite zu berechnen ist keine Kunst. Wie hoch aber die Netto-Rendite ist, hängt laut BA-IS von vielerlei Faktoren ab. Wichtig ist daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion. Anzenberger rät Kaufinteressenten, aber auch Immobilienverkäufern, sich an einen Spezialisten zu wenden. „Denn wer vermietete Objekte marktschreierisch mit der Brutto-Rendite bewirbt, handelt letztlich unseriös.“