Der Kauf oder Bau eines Eigenheims ist ein großes Vorhaben, das gut überlegt sein will. Denn die Verwirklichung der Wohnträume ist mit hohen Kosten verbunden. Darüber hinaus erfordert die Investition in eine Immobilie viele Entscheidungen, die sich erst in der Zukunft als richtig oder eher ungünstig erweisen. Eine davon ist die Wahl der richtigen Finanzierungsform.
Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die Zinsbelastung und desto günstiger bieten Banken ihre Kredite an. Mindestens 20 Prozent des gesamten Bau- oder Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Die Eigenmittelquote ist von Bank zu Bank unterschiedlich und liegt in Österreich derzeit durchschnittlich zwischen 25 - 30 Prozent.
Bauspardarlehen
Bausparen zählt zu der beliebtesten Finanzierungsform und wird als die sicherste angesehen. Wie bei jeder Finanzierung sollte der Kreditnehmer verschiedene Angebote vergleichen. Charakteristisch für die Bausparfinanzierung ist, dass gleichzeitig gespart und finanziert wird.
Der Nachteil dabei ist die Wartezeit, denn bevor das Darlehen ausgezahlt wird, muss ein Guthaben angespart werden (jede Bausparkasse hat dafür ihr eigenes System entwickelt). Erst wenn der vereinbarte Betrag an Sparguthaben vorhanden ist – und dies nimmt meist einige Jahre in Anspruch – kann das Darlehen in Anspruch genommen werden.
Wer die richtige Immobilie gefunden hat, kann meist nicht solange zuwarten. Daher wird die Zeit bis zur Darlehenszuteilung mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt. Dies bedeutet, dass man für Geld, das man anlegt, parallel Zinsen zahlen muss (dies erhöht die Effektivverzinsung). Zudem richtet sich die Höhe des Bauspardarlehens nach der eigenen Sparleistung. Die Darlehensobergrenze für das Bauspardarlehen beträgt 180.000 Euro pro Person (für ein Paar somit 360.000 Euro). Besteht ein höherer Finanzierungsbedarf, so muss dieser über einen zusätzlichen Hypothekarkredit abgewickelt werden. Das Bauspardarlehen wird in der Regel durch Eintragung eines Pfandrechtes im Grundbuch sichergestellt (hypothekarische Sicherstellung).
Ein absolutes Plus haben Bausparkassen bei der Verzinsung, das sich insbesondere in Hochzinsphasen bewährt: Für die Rückzahlung des Kredits können Bausparkassen nicht mehr als das gesetzlich festgelegte Limit von 6,0 Prozent verlangen, auch wenn die Zinsen am Markt höher liegen (jedoch gibt es auch ein Minimum von 3,0 Prozent).
Hypothekardarlehen
Hypothekardarlehen können bei jeder Bank angesucht werden. Auch bei dieser Finanzierungsform werden- abhängig vom jeweiligen Institut - maximal 60-80 Prozent der erforderlichen Summe finanziert. Es empfiehlt sich, mehrere Angebote von verschiedenen Instituten einzuholen, da die Konditionen von Bank zu Bank stark variieren können. Als Sicherheit wird dem finanzierenden Institut im Grundbuch ein Pfandrecht (Hypothek) auf eine Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung) eingetragen. Für Hypothekardarlehen liegt der Zinssatz derzeit bei knapp über 2,0 Prozent. Dieser Zins ist wertgesichert, hat aber im Gegensatz zu den Zinsen des Bauspardarlehens keinen gesetzlichen Höchstzins.
Ein direkter Zinsvergleich mit einem Bauspardarlehen ist nur dahin gehend möglich, dass man sagen kann, dass in einer Niedrigzinsphase (wie jetzt gegeben) der Zinssatz eines Hypothekarkredites bei normaler Bonität und gutem Verhandlungsgeschick unter dem Zinssatz des Bauspardarlehens liegen kann. In einer Hochzinsphase hat das Bauspardarlehen den sehr großen Vorteil der Zinsdeckelung mit 6,0 Prozent.
Nützen Sie das Know-how von Experten
Die Kosten sind bei beiden Darlehen verhandelbar und damit eigentlich kein Unterscheidungsmerkmal. Bei der Inanspruchnahme eines Kredits ist die Einbeziehung eines unabhängigen Finanzierungsspezialisten ratsam. Gewerbliche Vermögensberater mit einem uneingeschränkten Gewerbe agieren in diesem Bereich als unabhängige Kooperationspartner von Banken. Sie verfügen über einen guten Marktüberblick und Verhandlungsgeschick hinsichtlich Konditionen sowie Zinsen. Darüber hinaus holen sie Angebotsvergleiche ein und können für Kunden jeweils die am besten geeignete Lösung am Markt ausloten.
Das Wichtigste für Sie
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Vorteile |
Nachteile |
Tipp |
| Bauspar-Darlehen |
-Zinsen:
mindestens 3,0 bis maximal 6,0 Prozent
-Durch Zins- und Tilgungsrate parallel auch Schuldenabbau
-Flexible Rückzahlungsraten (frei wählbar zwischen zehn und 25 Jahren)
-Rückzahlungsfreier Zeitraum bis zu sechs Monaten
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-Wartezeit
-Zwischenfinanzierung erhöht Effektivzinssatz
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Gesamtkosten bis zu Laufzeitende des Darlehens inklusive Zwischenfinanzierung durchrechen |
| Hypothekar-Darlehen |
-Zinsen:
Je nach Verhandlungsgeschick kann der Aufschlag z.B. auf den Euribor zwischen 0,75 bis 2,0 Prozent betragen, dies bedeutet, dass aktuell eine Nominalverzinsung von 2,0 Prozent möglich ist
-Keine Wartefrist bis zur Auszahlung
-Variable Tilgungsmöglichkeiten
-Rückzahlungsfreier Zeitraum mit der Bank verhandelbar.
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-Kein gesetzlicher Höchstzins, Zinsverlauf ist daher schwer zu kalkulieren |
In einer Hochzinsphase ein Cap-Darlehen abschließen. Gegen einen deutlichen Zinsanstieg ist das Darlehen abgesichert, indem eine Zinsobergrenze vereinbart wurde. So haben Sie die Sicherheit, dass Sie innerhalb der Laufzeit keinen höheren Zinssatz als die festgelegte Obergrenze zahlen müssen. |
Ing. Mag. Johann Wally steht im Auftrag der Fachgruppe Finanzdienstleister der Wirtschaftskammer Wien als Ombudsmann für Konsumentenanfragen bei Problemen im Rahmen von Vermögensaufbau und Finanzierung zur Verfügung. Die Überprüfung von Gewerbeberechtigungen, die Meldung von unbefugten Beratern sowie die Vermittlung zwischen Finanzdienstleistern und Konsumenten stehen seit 1996 im Mittelpunkt seiner Tätigkeit. Zudem ist Wally Wirtschaftstreuhänder, Steuer- und Vermögensberater, seit 1997 Vorstandsmitglied der Fachakademie für Finanzdienstleister/FAF (http://www.faf.at) und arbeitet als gerichtlich beeideter Sachverständiger für Vermögensberater, Mitglied der Prüfungskommission für Vermögensberater sowie als fachkundiger Laienrichter am Arbeits- und Sozialgericht Wien.
Leserkommentare
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28.02.2012 15:36 Uhr - von Klaus Reibenschuh
Klaus Reibenschuh
Sehr geehrte Damen u. Herren!
Ich habe bereits ein Haus mit meinem Vater vor 15Jahren zu Bauen begonnen. Erdgeschoss mit Dachgeschoss. Getrennte Eingänge. Mein Vater ist vor 4 Jahren gestorben und ich habe dass ganze Haus geerbt. Habe dass Erdgeschoss vermietet und im Dachgeschoss bin ich. Das Grundstück geht auf eine Größe von 2300km². Der Wert wurde mit 3,8Mio Euro Eingestuft, Wohnbauförderung und Kredit liegen bei 150.000,- Euro und es sind beide Banken im Grundbuch. Ich möchte jetzt aber den Kreditgeber von der Privatbank aus dem Grundbuch und das Kreditkonto löschen. Jetzt meine frage an Sie, ob Sie mir helfen könnten?
Mit dem Untermieter habe ich einen zehn jahres Mietvertrag. Danke Ihnen für Ihre rasche Hilfe und verbleibe, mit freundlichen Grüßen.
Klaus Reibenschuh, Wolfsberg, Kärnten.
