Biallo.at: Eigentumswohnungen werden unter dem Stichwort "Vorsorgewohnungen" als ergänzende Absicherung zur gesetzlichen Pension angepriesen. Drohen da Anlegern ähnliche Wertverluste wie den Anlegern, die eine Zusatz-Pension von einer Pensionskasse bekommen?

Reinhard Aumann: Ich glaube nicht. Für den Vorsorgegedanken in Richtung Pensionsabsicherung kommt es nicht so sehr auf die Wertentwicklung der Immobilie selbst an. Entscheidend ist in erster Linie die optimale Vermietbarkeit der Wohnung, weil der Kunde ja laufend Erträge erzielen möchte und nicht seine Immobilie verkaufen. Das aktuelle Mietenniveau in Österreich ist dazu derzeit nicht "überhitzt", dass mit starken Rückgängen in der Höhe der Mietzinsen zu rechnen wäre. Überdies ist die Volatilität in den Wertschwankungen von Immobilien, insbesondere von Wohnimmobilien in Österreich, doch deutlich geringer ausgeprägt als die potentielle Wertveränderung von Wertpapieren. Natürlich kann eine Immobilie auch bei schonender Nutzung Wertverluste durch Alterung und Abnützung erleiden, aber Grund und Boden sind stabile Wertträger.

Biallo.at: Falls ein Anleger in eine Vorsorgewohnung investieren möchte - wie viel Kapital sollte er mindestens zur Verfügung haben?

Aumann: Ich empfehle, mindestens zwischen 30 und 40 Prozent der Investitionssumme durch eigenes Kapital aufzubringen. Einerseits, um die laufenden Kreditraten durch die Mieteinnahmen bedienen zu können, ohne dabei Zuschüsse aus dem sonstigen Einkommen leisten zu müssen und andererseits aus steuerlichen Gründen: Wenn nämlich die Zinsenbelastung aus der Finanzierung zu hoch ist, droht die Einstufung als Liebhaberprojekt durch die Finanzverwaltung und der Verlust der Anerkennung der steuerlichen Abzugsposten.

Aumann: Die Finanzierung einer Vorsorgewohnung sollte sinnvollerweise auf mehrere Jahre anberaumt sein. Derzeit ist das Zinsniveau historisch niedrig und es gibt Kredite bereits ab 2,9 Prozent. Dabei sollte man beachten, dass der Zinssatz variabel ist und den allgemeinen Verhältnissen auf den Geld- und Kapitalmärkten in jedem Quartal neu angepasst wird. Wenn das allgemeine Zinsniveau auf den Finanzmärkten wieder ansteigt, wird sich der Zinssatz somit auch erhöhen. Damit wird auch die monatliche Belastung für den Eigentümer der Wohnung höher. Ich empfehle daher, eine Zinssatzabsicherung mit der Bank zu vereinbaren. Es gibt hiefür verschiedene Modelle, am besten eignen sich derzeit Zins-Caps. Der Kunde partizipiert einerseits vom derzeit niedrigen Zinsniveau, andererseits "riegelt" der Zins-Cap bei einem allgemeinen Anstieg der Zinsen eine weitere Erhöhung über bestimmte Werte (zum Beispiel fünf Prozent p.a) ab. Damit kann die maximale Höhe der Kreditraten "im Zaum gehalten" werden. Die Kosten für den Zins-Cap werden in der Kreditrate mitberechnet und zahlen sich in Anbetracht des Risikos auf jeden Fall aus.

Die Sparkassen bieten Käufern von Vorsorgewohnungen auch Kredite mit "dynamischer" Ratenberechnung an, d.h. man startet mit einer niedrigen Anfangsrate, diese wächst - proportional mit der indexgesicherten Mieteinnahme - um den Verbraucherpreisindex jährlich an. Das hat für den Käufer den Vorteil, dass sein Kredit im Ausmaß der Mieteinnahmen optimal getilgt wird.

Biallo.at: Normalerweise sind die drei wichtigsten Kriterien bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung die Lage, die Lage und noch einmal die Lage. Bei manchen angebotenen Vorsorgewohnungen hat man aber eher das Gefühl, dass damit Baulücken geschlossen worden sind. Worauf muß man beim Kauf ganz besonders achten und gibt es für den Anleger eine Garantie, dass eine derartige Wohnung auch tatsächlich so vermietet werden kann, um einen Mindestertrag zu erzielen?

Aumann: Immobilienexperten empfehlen tatsächlich beim Kauf besonders auf die Lage, insbesondere eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, zu achten. Für eine wirtschaftlich erfolgreiche Vermietung spielt aber auch die Wohnungsgröße eine entscheidende Rolle. Die häufigste Nachfrage von seiten der Mieter besteht im Segment zwischen 55 und 75 m². Damit bleibt auch die absolute Miethöhe für den Durchschnittsmieter in leistbaren Grenzen und man wird rasch und ohne längere Leerstandsperioden zu marktüblichen Mieten einen Mieter finden. "Garantien" für einen Mindestertrag gibt es naturgemäß nicht. Einige Bauträger garantieren Mindesterträge, die im Rahmen von "Vollbetreuungsverträgen" dem Käufer alle Arbeiten abnehmen, beispielsweise Steuererklärungen vorbereiten. Das ist allerdings mit höheren Verwaltungskosten verbunden.

Aumann: Der Käufer einer Vorsorgewohnung muss im Rahmen einer Prognoserechnung dem Finanzamt nachweisen, dass er in einem Beobachtungszeitraum von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss erzielt, da widrigenfalls "Liebhaberei" im steuerlichen Sinn angenommen wird. Das kann zu äußerst unangenehmen Einkommen- und Umsatzsteuernachzahlungen führen. Für Laien ist deshalb unbedingt zu empfehlen, den Rat eines sachkundigen Steuerberaters einzuholen. Gewisse Einmalaufwendungen anlässlich des Kaufs der Vorsorgewohnung können im Jahr der Anschaffung steuerlich genutzt werden und führen unter Umständen zu einer Steuerrückerstattung.

Biallo.at: Wie groß ist die Gefahr, dass die Kosten der Vermietung den Ertrag für den Eigentümer der Vorsorgewohnung auffressen?

Aumann: Die wesentlichen Gefahren bestehen in der Verteuerung des Zinsniveaus, dagegen kann sich der Käufer aber, wie gesagt, absichern. Weitere erhebliche Risken liegen in der übermäßigen Abnützung der Wohnung bis zur Devastierung oder in einem mehrmonatigen Mietausfall, weil der bestehende Mieter nicht zahlt. Hier sollte man unbedingt bei Mietvertragsabschluß eine Kaution mit dem Mieter vereinbaren, idealerweise drei bis sechs Monatsmieten, um einen Sicherheitspolster zu haben. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist das Leerstandsrisiko, weil die Wohnung eine schlechte Lage oder Ausstattung hat oder die Mietpreisvorstellung des Eigentümers überhöht ist.

Aumann: Aktuell ist die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen sehr gut, weil viele Kunden momentan Direktinvestitionen in Immobilien bevorzugen. Viele übersehen dabei aber, dass sie einen relativ großen Anteil ihres Kapitals in bloß einem Investment angelegt haben, was nicht unproblematisch ist, wenn man plötzlich sein Anlagekapital für andere Zwecke verwenden will. Die Preisentwicklung für Vorsorgewohnungen ist meiner Wahrnehmung nach stabil bis leicht steigend.

Biallo.at: Werden Vorsorgewohnungen ausschließlich in der Bundeshauptstadt bzw. in den Landeshauptstädten angeboten oder auch am Land?

Aumann: Meines Wissens gibt es nennenswerte Vorsorgewohnungsobjekte nur in größeren (Landes-)Hauptstädten. Der Bedarf an Mietwohnungen auf dem Land wird zum Großteil durch geförderte Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützigen Wohnbauträgern abgedeckt.